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人気ドラマ「正直不動産」前回放送「共有名義」について!

こんにちは、枚方市で活動する不動産エージェント 枚方不動産情報館です。

2022年4月から山下智久さん主演のドラマ、「正直不動産」が放送開始されました。(NHK総合)原作はビッグコミックで連載中の漫画で、累計発行部数は120万部を超えます。

山下智久さん演じる主人公「永瀬財地」は登坂不動産に勤めるNo1営業マン。『千の言葉のうち真実は三つしかない』という意味で、千三つといわれる不動産業界。

永瀬自身も嘘のセールストークを得意とし、登坂不動産で成り上がっていきます。そんな永瀬ですが、あることがきっかけで嘘がつけない身体になってしまいます。

正直すぎる不動産屋となった主人公永瀬が起こす痛快な人間ドラマは必見です。

今回は、第3話のあらすじのご紹介とともに、ドラマ内で取り上げられたキーワード「共有名義」について詳しく解説していきます。ぜひ、最後までご覧ください。


第3話「共有名義」あらすじ

3年前に主人公永瀬の仲介で1億2,000万円の高級マンションを購入したご夫婦が訪れ、離婚を機に自宅マンションを売るか売らないかで意見が分かれていました。

3年前には仲睦まじい二人だったのですが、今となっては犬猿の仲のような二人には当時の共有名義「ペアローン」が足かせになってしまって…という内容でした。

3話では、「共有名義」をめぐって「信じられるパートナーとは?」について考えるという、ペアローンの怖さとともに、価値観の違いと互いへの理解について再認識していく内容でした。

そこで、多くの場合ご夫婦で不動産を購入する際に提案される「共有名義」についてご説明します。

<共有名義・ペアローンとは?>

 まず、共有名義とは「一戸建てやマンション、土地などの不動産を取得するために共同で出資し、出資額の割合に応じた所有持分で登記する」ことです。

では、ペアローンとはどういうものかというと、夫婦それぞれが同一物件に対して住宅ローン契約をおこない、そのうえお互いが連帯保証人になるというものです。

たとえば、6,000万円の住宅を購入するときに夫が3,000万円の住宅ローンを、そして妻も3,000万円の住宅ローンを組むのです。

一つの物件に二人の債務者がいて、この二人が共有名義者として物件を購入するわけです。

その時、二人の収入の合算になるので高額の物件を購入することが可能になりますね。

このペアローンでは、二人が債務者になるので団体信用生命保険への加入が必要になるのです。

これから二人で協力して、住宅ローンを支払っていくには理想的にみえます。


共有名義:ペアローンのメリットとデメリットとは

住宅購入は、一生の中でも何度もあるものではありませんし、高額な買い物になります。

その時に組む住宅ローンは慎重になると思います。

そこで、共有名義のペアローンのメリット・デメリットについてご説明します。

<ペアローンのメリット>

 メリット1:借入上限額が多くなる(収入合算で借入額を増やせる)

 メリット2:夫婦それぞれが団体信用生命保険に加入できる

 メリット3:夫婦が別に住宅ローン控除を受けられる

 メリット4:すまい給付金は持ち分に応じて受け取れる

 ペア双方が安定した収入がある場合には、大変魅力的なシステムのように思いますね。

<ペアローンのデメリット>

 デメリット1:返済リスクが高まる(借入額が大きくなるとリスクは高まる!)

 デメリット2:団体信用生命保険でカバーしきれない

 デメリット3:ペアが別に審査に通る必要がある

 デメリット4:離婚した場合にさまざまな問題が発生する

 デメリット5:住宅の持ち分(不動産の名義を誰がどのような割合で所有しているか)割合に注意


ペアローンの落とし穴

番組の中で主人公が「ご夫婦で協力し合うことで、お互いの負担を減らしつつ、立派なお住まいを手に入れることができる!」「つまり、ご負担は半分、喜びは2倍です!」といってペアローンを進めます。

しかし、ペアローンの最大の落とし穴は離婚です。

そもそも共有名義にした時点で、売却するにしても賃貸に出すにしても、共有者の承諾が必要で、お互いの意見が一致しなければ売ることはできないのです。

そのうえ残ったローンはどうなるのかという問題もあります。

<ペアローンで購入した物件のローンはどうなる?>

 離婚することには問題ないけれども、共有名義の物件は?ローンは?という問題がこのペアローンの大きな落とし穴です。

物件の所有者を夫側にしようとしたら、妻側の住宅ローンは完済しなければいけないか、妻の住宅ローンを引き受けることが必要になります。

また、双方が連帯保証人になっているので、離婚後にどちらかがローンの支払いを滞らせると、もう一方に支払い義務が生じ、トラブルの原因になってしまいます。

<住宅の持分割合にも注意が必要!>

 ペアローンのデメリットで「住宅の持分割合に注意」があげられていました。

持分割合とは、1つの不動産の共有者それぞれの所有権の割合のことを持分割合といいます。

この割合は自由に決めることはできず、住宅ローンを含めて支払った金額に応じて決まり、名義人の支払った額(住宅ローン含む)÷ 不動産の購入代金で決まります。

たとえば、6,000万円の物件に対して、夫が3,000万円、妻が3,000万円の割合でそれぞれが負担する場合、夫の持分割合は3,000 万円÷6,000万円=2分の1、妻の持分割合は3,000万円÷6,000万円=2分の1となります。

もしも、持分割合が違うにもかかわらず所有権は同じにしようとした場合には、資金を多く出している方がもう一方に多く出した分の金額を贈与したと見られ、贈与税がかかってしまいます。

ペアローンはメリットだけを見ると大変魅力的ですが、デメリットも十分に理解する必要があります。


共有名義はペアローンだけではない!

物件を購入する際の共有名義には、ペアローンのほかにも「連帯債務」、「連帯保証」という方法もあります。

<ペアローンとの違いは?連帯債務と連帯保証>

 まず「連帯債務」ですが、一つの債務に対して夫婦がそれぞれで全額の債務を負います。

たとえば、2,000万円の借り入れをするのであれば、夫も妻もそれぞれに2,000万円の返済義務を負い、2人で共同して返済していくのが「連帯債務」です。

次に、「連帯保証」はどちらか一方が借り入れて、どちらかがその連帯保証人となる仕組みです。

たとえば、夫が借り入れて妻が連帯保証人となった場合、夫が返済しなければ妻が代わりに返済する責任を負うことになるというものです。


まとめ

ペアローンは一人当たりの負担を減らせる便利な仕組みです。しかし、離婚時には互いが連帯保証人になっているため、トラブルの原因になりかねません。

今回ご紹介したメリットとデメリットを十分に考慮したうえで、決めていくことが重要です。

まさに、物件を購入するときには共有名義は魅力的です。だからこそ、購入後の生活も十分考慮してしっかり話し合い、理解して決めていくことが大切ですね。

第3話では、「共有名義」について深く不動産のことを知ることができました。これからの放送も目が離せませんね。

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