こんにちは、枚方市で活動する不動産エージェント　枚方不動産情報館です。

本日のテーマは「2022年の住宅ローン控除」についてです。
参考にして下さい。

毎年12月が近づいてきますと、住宅購入検討者にとって気になる話題は、来年度の税制改正についてです。

住宅ローン控除や住宅取得等資金贈与の非課税枠等、住宅購入の検討材料としてインパクトがある税制度については、様々なメディアでも取り上げられます。

日本経済新聞でも、記事が出ていました。

内容としましては、住宅ローン控除に対しての国土交通省の要望についてです。

簡潔にまとめると下記の通りです。

• 控除率：1％⇒0.7％
• 控除期間：10年・13年⇒15年以上
• 借入限度額：4000万円⇒5000万円

国土交通省としては、控除率や控除期間が是正されることにより、住宅投資の落ち込みが起きない為に要望を出したわけですね。

以前に出ていた情報では、実際に借入している実行金利を控除率(上限は今まで通り1％)にするというものでした。

例えば、変動金利「0.4％」で借入していたら、控除率も「0.4％」といった感じですね。

現行の制度ですと、実際の借入金利は関係なく、年末の住宅ローン残高の1％が上限ですので、0.6％の減少となります。

何故、住宅ローン控除が見直されるという話になっているのでしょうか？

その理由は「逆ザヤ」状態にあります。

現行の控除率「1％」よりも低い金利で借りている方が多いという状態を問題視しているわけですね。

ネットバンク系の変動金利であれば「0.3％代」という商品も出ています。

この状態を問題視した会計検査院が、多額のローンを組める人ほど住宅ローン控除の恩恵が受けやすいという仕組みを是正せよと指摘したのがきっかけでした。

昨年2020年の今頃も、見直しの議論はされていたのですが、コロナ禍の経済状態を踏まえた結果、見送りとなりさらには消費増税時(控除期間：13年)の特例も延長されました。

本来は、住宅ローン購入時の補助的な役割だった住宅ローン控除が、低金利の状態となった結果、住宅ローン控除による逆ザヤ目的で借入額を増やすという現象が起きているのです。

冒頭でご紹介しました国土交通省の要望(控除率：0.7％・控除期間：15年)が通った場合、年収によっては、住宅ローン控除で戻ってくる金額が、現行制度よりも多くなる方もいるようです。

現行制度の上限である控除率1％分までの金額が適用される所得税・住民税を納めるために必要な年収は700万円くらいです。

ということは、年収がそれ以下の方は、控除率が下がることによる影響はないわけです。

そして、控除期間が伸びればその分控除総額が多くなります。

細かい話をしますと、扶養控除の有無等で納税額は異なりますので一概には言えませんが…

住宅ローン控除は、所得税・住民税の納税額が上限となる制度です。

控除率や控除額が変わっても、そもそも納税額が上限に達していなければ、関係のない話というわけです。

会社員の方でしたら、所得税は年末に勤務先から発行される源泉徴収票、住民税は毎年5月頃に発行される住民税決定通知書を確認すれば自分の住宅ローン控除適用上限額を確認することが出来ます。

所得税と住民税の合計額が、住宅ローン控除の限度額に達していなければ、そもそも控除率の縮小の影響はないわけです。

計算式は下記の通りです。

• 所得税＋住民税（上限：136,500円※）
  ※消費税非課税物件の場合97,500円

勿論、将来に年収が右肩上がりに上がっていけば、その限りではありませんが…

いやはや、なんとまぁ、ややこしい制度なのでしょう。

制度に文句を言っても仕方ありませんね^^;

様々な案が出てくるのは、提案側それぞれの立場が違うからなのです。

財務省側の意見を取り入れた提案は、逆ザヤを解消したい。

国土交通省の要望は、住宅関連消費の落ち込みが起きるのを避けたい。

当然のことですが、住宅購入検討者にとっては、結果的に恩恵が大きくなる制度になってくれることを期待しますよね。

不動産事業者は、消費者の購買意欲が高まる制度を期待します。

それぞれの立場で意見が違うわけです。

正直に言いまして、現時点ではまだ議論されている段階ですので、何とも言えないのですが…

それでも、気になりますよね？

確度が高いのは、12月に発表される「税制改正大綱」の内容です。

例年、記載された内容が、ほぼそのまま施行されるのが一般的だからです。

税制改正は、新年度から施行されますので、実際の運用は2022年4月1日以降からの適用になります。

具体的な住宅購入の計画がある方は、所管の税務署に問い合わせして、自分の購入計画の場合に住宅ローン控除が適用されるかどうかを確認した方が良いです。

普段、見慣れない文言が多いので、税務署窓口へ電話で問合せした方が早いと思います。

コロナの影響で繋がりにくいことが予想されますのでご注意下さい。

今回は、住宅ローン控除の改正についての記事でしたが、そもそも個人的には制度ありきで焦るのは禁物だと考えます。

勿論、具体的に購入計画が定まっているのであれば、なるべく有利な制度を活用するのは言うまでもありません。

しかしながら、税制度が変わるからと言って焦ってしまって、いつもなら軽く流せるはずの営業マンの営業トークに乗せられての決断はとても危険です。

はっきり言って、営業マンは売るのが仕事です。

それを否定することは誰にも出来ません、営業マンも必死だからです。

しかしながら、営業マンの事情は消費者には関係ありません。

税制改正に伴う営業トークにも、焦ることなく満を持して決断をすることが大事なことなのです。

住宅購入の相談相手の選択は非常に難しいです。

まず不動産事業者の営業マンは売るのが仕事、毎月ノルマに追われています。

独立系のファイナンシャルプランナー(FP)は、ライフプランニングが仕事ですが、住宅購入の知識が伴っていなければ「？マーク」な提案である事もあり、住宅購入の相談相手には適していないということもあります。

ひも付きのFPは、それぞれの事情で提案します。

保険会社系であれば生命保険を売る為、不動産会社系であれば家を売る為、といった感じです。

不動産エージェントは、顧客の代理人という立場です。

ですから、顧客の利益を最優先に提案するというのが立場です。

しかしながら、注意しなければならないのは、不動産エージェントとは名ばかりのただの営業マンもたくさんいます。

ちょっと、毒舌が過ぎましたね^^;

勿論、全ての営業マンが悪いという訳ではありません。

営業マンやFPの方でも、顧客目線の提案をしている方もたくさんいらっしゃいます。

しかし、そういう相談相手に出会えるかどうかは、はっきり言って「運」です。

それでは、どうすれば顧客目線の担当者に出会えるのでしょうか？

答えは知識を持つことです。

不動産市場の仕組みを理解すれば、自ずと「誰に相談するべきか」がわかるはずです。

ちなみに、ポータルサイトからの問い合わせは、経験豊富な不動産業者並みの知識を持っていない場合はお勧めしません。

私は大丈夫、不動産に詳しいから、といった自信がある方が一番危ないです。

実際の実務を経験しなければ、分からない事は山ほどありますので…

ちなみに、たまにいらっしゃるのですが、ネット・書籍・セミナー・YouTube等で勉強した知識を駆使して、営業マンの揚げ足取りをして追い詰めるのはやめましょう。

営業マンも人間ですから、追い詰めてくる人は敬遠します。

そうなると良い情報や顧客目線の提案はなくなる可能性が高まります。

それでは、どうすれば良いのか。

営業マンの話を聞いてみて、顧客目線ではないと感じたり、自分に合わないと思ったら、何も言わずに、今後一切の連絡をやめて別の人に相談すれば良いのです。

相手からアプローチがあったら、一言「もう決まりました」と答えましょう。

あいまいな返事をすると、営業は止まりません。

物件情報は不動産データベース「レインズ」によって共有されており、大手・中小企業・独立系の不動産エージェントであっても大差はありません。

要するに、誰を窓口にするかを選ぶことが出来るのです。

枚方不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェントとして、今後も不動産関連の情報を発信していきます。