こんにちは、枚方市で活動する不動産エージェント　枚方不動産情報館です。

新しい戸建てやマンションを購入したり、リフォームしたりするときに多くの人が利用する「住宅ローン」。現在、新型コロナウィルスによる収入の減少などにより、住宅ローンが払えない状況に陥っている人が増えています。今回は住宅ローンが払えない原因を述べたうえで、実際に払えないとどうなるのかという流れや、住宅ローンが支払えない場合の対策方法についてご紹介します。

住宅ローンが払えない原因とは

住宅ローンが払えない原因とは、一体何があるのでしょうか。

＜収入が減少した＞

住宅ローンが払えない原因として、一番多いのは、当初想定していた収入よりも大幅に減少してしまったということです。たとえば、失業や企業の業績悪化、転職などにより年収が当初の想定よりも年収が大幅に減少してしまったこともあるでしょう。とくに近年、新型コロナウィルスの影響による年収が減少するケースは多く見られます。他にも、怪我や病気、共働きの場合は妻の退職、離婚など突発的事由により年収が減少し、住宅ローンが支払えないことがあります。元々、少し余裕をもって住宅ローンを組んでいる場合は、少しの収入の減少によってもさほど影響は受けないのですが、ぎりぎりの状態で住宅ローンを組んでいると途端に返済が厳しくなることがあります。

＜支出が増加した＞

住宅ローンが払えない原因として、支出が増加した場合も挙げられます。たとえば、子どもがいる場合は教育費の影響はとても大きいです。想定していたよりも子どもの人数が増えた、大学まで国公立の予定が中学・高校・大学が私立になったなど当初は予期していなかった状況の変化も考えられます。また、怪我や傷病により、その治療費が膨大にかかることになったケースや、親の介護が必要になったケースなど、当初考えられなかったことがたくさん起き、支出が膨れ上がることも。それ以外にも、固定資産税や都市計画税の軽減措置期間の終了、所得税の住宅ローン控除の期間終了、リフォーム費用の発生など、住宅ローン開始直後は問題なかったけれども、その年数が経過するごとに発生するコストが逼迫することもあります。

＜定年退職後の支払い能力不足＞

また、住宅ローンが支払えない原因として、定年退職後の諸問題も挙げられます。定年退職時の退職金をあてにしていたけれども、思いのほか得られなかったケースもあります。他にも、想定していたより年金が得られず、住宅ローンにまわす費用が捻出できないなど、定年退職後の支払い能力不足による住宅ローンの返済不能も多々発生しています。

住宅ローンが払えないとどうなる？流れを説明

続いては、住宅ローンが万が一払えないとなった場合どうなるか、その流れを説明します。

結論から言うと、住宅ローンが払えない場合は最終的には競売にかけられることになります。

＜①催促状が届く（滞納1か月～）＞

住宅ローンが支払えなくなるとどうなるのでしょうか。まず、滞納して1か月を過ぎた頃から催促状が届きます。銀行に来店して、現在の状況説明や今後の支払いスケジュールについて相談の機会を設けることの提案などが書かれています。また、このまま支払いができないことが続けば、分割ではなく一括で返済してもらうことをお願いする内容も書面で説明されます。

＜②返済不能と判断されると、「期限の利益喪失通知」が届く（滞納3か月～）＞

催促状が届いても無視している場合や金融機関が返済不能だと判断した場合、「期限の利益喪失通知」が届きます。「期限の利益の喪失」とは、住宅ローンを分割して支払う権利を喪失すること、つまり、一括で返済しなければならないことを意味します。それと同時に、住宅ローンを3か月以上滞納すると、個人信用情報機関に金融事故情報として名前が記されます。

＜③競売の開始決定がなされる（滞納6か月～＞

一括返済ができなければ、競売の開始決定が裁判所から届きます。その後、現況調査といって強制的に現場の写真を撮影されたり、間取りの確認をされたりして、物件の詳細を調査されます。そして、競売情報の公告などがあり、競売が開始されます。競売により高く落札されれば、残債も返済することもできます。しかし、安く売りさばかれることも多いため、残債よりも安い値段で売られてしまえば、借金が残る形になります。

＜④立ち退き＞

競売の結果、落札されると、所有権は落札者にうつります。そして、元の所有者は速やかに立ち退かなくてはいけません。退去せずにそのまま住み続けると「不法滞在」となってしまい、強制的に荷物を出される強制執行がおこなわれます。

以上、住宅ローンが払えないとどうなるかをご紹介しました。

住宅ローンが払えない場合の対策

さて、住宅ローンが支払えなくなってしまった場合、どうすれば良いのでしょうか。ポイントは早め早めの行動です。競売になってしまうと、住む場所も失い、安い価格で売り払われてしまうことも少なくないため、少しでも住宅ローンの払えない状態に陥りそうだと感じた場合は、以下を参考にしてください。

＜住宅ローンの返済条件を見直しする＞

収入の減少や支出の増加などにより、住宅ローンの支払いが厳しくなってきたと感じた場合は、速やかに金融機関に相談してみてください。住宅ローンが払えない状態に陥る前に金融機関に相談してできる対策は、以下のようなものがあります。・返済期間の変更・延長（例）返済期間25年を35年に変更してもらう　など・月々の返済額の減額（例）一定期間は利息の支払いだけにしてもらう　など

＜低金利のローンに借り換えする＞

住宅ローンが払えないリスクを感じ、今契約している金融機関に相談しても改善が見込めない場合は、他社のより低金利の住宅ローンに借り換えするということもできます。ただ、借り換えする際には手数料も生じるため、手数料込みでトータルどちらが安くなるかを検討する必要があります。

＜売却も視野に入れる＞

住宅ローンが払えない状態に陥る前に、売却も視野に入れることも一つの選択肢です。住宅ローンが払えなくなると、最終的には競売にかけられ、個人信用情報に傷が入ったうえに家も安く売り払われてしまいます。そうなる前に、早めに売却をし、ローン返済費用にあてることもできます。

＜リースバックする＞

住宅ローンが支払えない場合は、リースバックも対策の一つです。リースバックとは、自宅を売却して現金化したあとに、そのまま賃貸として同じ家に住み続けられる制度です。返済金額が比較的少ない人や、同じ家に住み続けたいと考えている人にオススメの方法です。デメリットとしては、残債の可能性があることや、賃貸になるので家賃が発生することが挙げられます。

＜競売にかける前に任意売却を＞

いよいよ支払いができない状態に陥って、住宅ローンの滞納が始まった場合、競売にかける前に任意売却を検討してみるのも一つの手です。任意売却とは、住宅ローンの借入ができなくなった場合に、金融機関の同意を得て売却することを言います。任意売却の特徴やメリットは、以下のとおりです。・競売とは違い、一般的な不動産相場で売主が価格を決定し、売りに出すことができる・住宅ローンを滞納している債務者の金銭事情を公開されないため、親戚や友人にも知れ渡ることはない・引っ越しの費用などについても控除してもらえる場合がある・契約日や明け渡し日についても、買主に希望を伝えることができるデメリットとしては、以下が挙げられます。・売却には金融機関の同意が必要であるため、買主から値引き交渉があった場合、金融機関の同意を得られず交渉を進められない場合がある任意売却を進めたいと考えている場合は、住宅ローンの滞納前や催促状が届く前など、なるべく早めの段階で動き出す必要があります。なお、任意売却の相談先としては、不動産会社や弁護士など、経験豊富な専門家が良いでしょう。