こんにちは、枚方市で活動する不動産エージェント　枚方不動産情報館です。

本日のテーマは「ノンリコースローン・リバースモーゲージ」についてです。
参考にして下さい。

60歳以上の方向けの住宅ローン「リバース60」という商品をご存じでしょうか。

2020年の10～12月の実績としては、前年同期比で付保件数が63.6％増加し、付保実績金額も84.5％増となったようで、大きく実績を伸ばしています。

この商品は「リバースモーゲージ」という仕組みが使われている商品です。

リバースモーゲージを和訳すると「リバース」は「逆」、「モーゲージ」は「抵当権」となります。

一般的な「住宅ローン」は「モーゲージローン」と英訳されますので、この逆がリバースモーゲージということになります。

一般的な住宅ローンの逆とはどういう事なのでしょうか？

住宅ローンは、住宅購入の為に融資された借入額を、毎月元金と利息を一緒に返済していく仕組みです。

一方、リバースモーゲージは、毎月利息のみを支払っていき、借入人が亡くなった際に、担保にした不動産を売却して元金を支払うという仕組みです。

一般的な住宅ローンに比べてリバースモーゲージは、月々の支払に元金が含まれないので、毎月の支払金額を抑えることができます。

借入人が亡くなった後の相続発生時には、売却して一括弁済するか、あるいは相続人が一括弁済して担保にしていた不動産を残すか、といった選択も出来るようです。

前述しましたリバースモーゲージの商品「リバース60」では、「ノンリコースローン」という仕組みを使うことが出来ます。

ノンリコースローンとは、相続時には売却代金さえ支払えば、借金が残っていたとしても、相続人は返済義務を免れるといった仕組みです。

担保にした不動産の価格下落リスクを「金融機関が負う」という仕組みになっています。

当然ですが、金融機関としてはリスクを減らす為に、不動産の資産価値をシビアに査定しますし、融資金額も購入価格の何割までというようにしています。

リバースモーゲージのデメリット

リバースモーゲージの利用が広まっている背景には、住まいに対する考え方の変化があるように思います。

「思い出の詰まった、愛着のある我が家」といった考え方ではなく、「晩年を過ごした家」という現実的な考え方です。

残された相続人に対しては「代々引き継いで、守って欲しい」といった考えではなく「子供や孫等の子孫には余計な負担をかけたくない」といった、たとえ家族・親族であっても、独立した家族形態の考え方と言えます。

住宅購入検討時点で、「将来の売却」も意識した出口戦略も念頭に置いて住まい探しを行う。

自分にとってのみ100点満点ではなく、第三者にとってもどうかという視点を持つ。

「売り出した際に買い手がつくのか？」
「賃貸で貸し出す場合、需要があるのか？」

といった資産価値の視点についても検討事項にいれておく必要があります。

勿論、将来の売却・賃貸の可能性を検討項目に加えるだけですので、必ず売却しなければいけない、必ず貸さなければならないというわけではありません。

リバースモーゲージを利用する際には、担保評価がしっかりと出る立地である必要があります。

担保評価が出る立地は、第三者にとっても需要がある立地と言えるわけですね。

資産価値が全てとは言いませんが、住宅購入検討時点から、出口戦略についても考えておいた方が良いでしょう。

消費者の方個人でのお住まい探しは、どうしても自分の好みに左右されがちです。

新築マンションのモデルールームや新築戸建てのオープンハウスにいくと、知らず知らずのうちに、売るのに必死な営業マンに言いくるめられて、新築の綺麗さに気分も盛り上がって冷静な判断が出来なくなってしまうことが多々あります。

専属のアドバイザーとして、買主の利益を第一義と考えて「ネガティブ情報」もしっかりと教えてくれる不動産エージェントに相談しながら、住宅購入を進めて行くことをお勧め致します。

不動産エージェントを選別する為には、最低限の不動産についての基礎知識が必要です。