住宅購入マンションの寿命について

こんにちは、枚方市で活動する不動産エージェント 枚方不動産情報館です。

住宅購入 マンションの寿命について考える


マンションの購入を検討するときに気になる項目の一つとして「マンションの寿命」があります。

最近の新築マンションは価格が高くて専有面積が狭く、そして品質が10数年前と比べると良くないと言われています。

結果、中古マンションを検討する方が増えています。



マンションの寿命の一般的とは


税法によると、RC造マンションの耐用年数は47年とされています。

ですが、これはあくまでも課税する際の指標ですから、実際に住めなくなるわけではありませんし、資産価値がなくなり、需要がなくなるわけではありません。

国土交通省が発表した「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」報告書には、RC造建築の建物寿命は117年であり、メンテナンス次第では150年まで寿命を延ばすことが可能と記されています。


何故、築年数が上昇しているのか?


それでは、何故中古マンションの成約物件の築年数が上昇しているのでしょうか?

これには、様々な要因が挙げられます。

  • 新築マンション価格高騰
  • 新築マンション高騰に引っ張られ中古マンション価格も高騰
  • 築古物件のリノベーション・リフォーム需要の上昇

    さらに、日銀によるゼロ金利政策・マイナス金利政策も価格上昇に一役買っています。

    それらに引っ張られる形で、中古マンションの価格も上昇しました。

    中古マンションの物件価格が上昇していった結果、希望条件の予算との兼ね合いから築年数の上昇が起きたことが予想されます。


マンションの社会問題を把握する


国民の約10人に1人は分譲マンションで生活していると言われています。

そんなマンションには大きな社会問題が訪れています。

  • 老朽化
  • 大規模修繕資金の不足
  • 管理組合・管理会社の質
  • 所有者・居住者の高齢化
  • 住民の転居後の慢性的な空室

マンションは管理を買う


先程挙げた社会問題を解決するには、適切な管理によるマンション運営が必要です。

例え、築年数が古くなっても、しっかりと管理されていれば、資産価値の毀損を防ぐことが出来るからです。

「マンションは管理を買う」という格言は有名ですが、実際にこれからマンションを購入される方は、必ず管理状況の確認をして下さい。

具体的には下記のような資料を確認する必要があります。

  1. 重要事項調査報告書
  2. 長期修繕計画
  3. 直近の大規模修繕の内容
  4. 管理組合総会議事録
  5. 管理規約

重要事項調査報告書


重要事項調査報告書には下記のようなマンションの管理状況に関する事が記載されています。

  • 管理体制
  • 共用部分・専用使用に関する定め
  • 該当物件の管理費・修繕積立金の額や滞納額
  • 管理組合の収支状況
  • 管理費・修繕積立金の変更予定
  • マンション全体の滞納状況
  • 専有部分の使用規制関係
  • 大規模修繕関係
  • 建物の建築及び維持保全の状況に関する書類の保存状況
  • アスベスト使用調査
  • 耐震診断の内容
  • 管理形態
  • 管理事務室関連
  • コミュニティ関係

長期修繕計画


長期修繕計画では、そのマンションの今後数十年の修繕計画が確認出来ます。

修繕積立金は、十分に集められているのか、今後に値上げの計画があった場合の収支状況等が記載されています。


管理組合総会議事録


管理組合の総会議事録には、そのマンション内で起きている問題が記載されています。

どんな照会事項があって、どんな回答がなされたのかを確認する事が出来ます。

具体的に値上げの提案があった。
それが「否決された」「承認された」といった議事を読むことでマンション内の管理に対する姿勢を知る事が出来るのです。

なかには、開示してくれない場合もありますが、出来るだけ見ておきたい資料です。


管理規約


管理規約は、マンションのルールブックです。

例えば、共用部での決めごと、専有部分での決めごと、リフォーム工事の規定等々が記載されています。


まとめ


マンションの寿命は、適切な管理が行われて計画的な修繕を施せば、100年以上と言われています。

しかしながら、適切な管理が行われなければその限りでありません。

立地によっては、解体して建替えを視野にいれているマンションもありますが、建替えの際の区分所有者の合意形成は容易ではありません。

適切な管理が行われていないマンションは、老朽化によって管理会社から管理委託契約の継続を断られたり、マンション保険の高額な保険料の要求に戸惑ったり、あるいは将来にマンションを住み替えをする際に依頼先の不動産業者から冷たくあしらわれてしまう事も想定されます。

マンションの購入の際には、前述したような資料(重要事項調査報告書・長期修繕計画等)をしっかりと分析してくれる担当者に相談する事をお勧め致します。

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