こんにちは、枚方市で活動する不動産エージェント　枚方不動産情報館です。昨年の地震被害や台風被害により、古家を解体して建て替えられるケースが多くなっています。親の家を2世住宅に立て替えることを検討されている方もいらっしゃると思いますので、どのように建て替えを進めたら節税につながるかのお話をしたいと思います。

親の家を2世帯住宅に建て替える場合には、土地は親の名義のままにしておいたほうが良いです。なぜなら、土地が親の名義のまままであれば、贈与税や譲渡税は課せられません。

しかし、どうしても土地の一部を子名義に変更する場合には、相続時清算課税の選択を検討すると良いかと思います。なお、配偶者の親からの贈与は、相続時精算課税の対象とならないので、配偶者の親の土地を名義変更する場合には、土地名義は配偶者名義とする方が良いでしょう。また、親が建設資金を負担しても、住宅取得資金の贈与を受けた場合の非課税の特例が使えるので、贈与税の非課税分は贈与を負担せずに子の持分に出来ます。

相続税対策として二世帯住宅を建設する場合には、小規模宅地等の評価額の特例が対象となることがポイントとなります。平成26年より建物の内部で行き来できない場合でも特例の対象となりましたが、登記による違いや建て方によっては、特例の対象外となってしまうケースもあります。例えば、敷地がすべて親の所有であったとしても、二世帯住宅の建物を区分登記している場合には、非相続人が居住する部分に対応する敷地のみが特例の適用対象外となります。

したがって、二世帯住宅で自宅敷地全てについて、小規模宅地等の特例の適用を受けるためには、建物の登記については、区分登記でなく共有での登記にするべきです。また、広い敷地の一部に離れで子世帯向けの住宅を建てるケースもありますが、このような場合には、原則として同居とはみなされません。したがって、親世帯の土地に新たに子世帯向けの住宅を建てる場合には、1棟の建物として登記できる増築型の建物にしたほうが相続税は節税できます。

なお万が一、被相続人が長期入院してしたり、介護が必要なため老人ホームに入所していた場合でも、自宅が賃貸されていなければ特例の適用が受けられるので、被相続人が老人ホームに入る等で二世帯住宅に住まなくなる可能性については心配する必要はありません。

ご自身にとって最も良い方法で建て、節税出来れば更に良いと思いますので、こういった情報も知っておいて損は無いかと思います！