こんにちは、枚方市で活動する不動産エージェント　枚方不動産情報館です。みなさんは、「リバースモーゲージ」というキーワード聞かれたことありますか？日本ではまだまだ関心が薄く、リスクが多数みられますが、制度が進んでいるアメリカでは、政府による保証も取り入れられているようです。どんな制度なのかというと・・・

老後の生活資金が足りないというご家庭では、その解決策となりそうなリバースモーゲージ！持ち家を担保にして金融機関から老後資金を借入れできるという制度です。普通の融資と大きく違うのは、その返済方法になります。

通常の融資なら、毎月一定の金額を返済していく必要がありますが、リバースモーゲージは毎月の返済は不要！債務者の死亡後、担保となる不動産で一括返済をする仕組みなのです。債務者の死亡後に抵当対象となる不動産が売却され、債務回収が実行されるシステムというわけです。(金利のみ返済する場合もあります)

最大のメリットは、自宅を売却せずに資産を現金化しながら住み続けられる点です。不動産の所有は配偶者や子供に相続できるメリットがありますが、所有者本人は資産としての恩恵をあまり受けられないものです。またよく聞かれるのが、所有者もその配偶者も死亡後、子供に相続される実家の処分方法がなかなか決まらず、共有状態になりそのままという遺産相続問題もよく聞きます。

また、貯蓄や公的年金だけでは老後生活に不安を感じているなら、リバースモーゲージの月々返済が不要という制度は非常に魅力的！さらに通常の住宅ローンとは異なり、高齢者でも利用できる制度ですので、老後資金の問題を解決できる有効的な手段となることが期待されています。

①利用年数のリスク

契約者の死亡後に抵当目的となる不動産を売却し、債務回収することを前提とした制度です。融資期間は「終身契約」や「20年」など金融機関によって変わります。融資期間が短い契約では、利用者が期間を超えて長生きしまうこともあるでしょう。利用年数が想定以上の長期的になると、融資額が担保となる不動産の評価額をオーバーして担保割れが発生してしまいます。返済が難しいと判断されると、債務回収のための抵当権が実行され、利用者は自宅と融資を同時に失ってしまう事態もあり得るのです。

②不動産評価額の変動リスク

受けられる融資額は契約時の不動産評価額に応じて設定されますが、不動産の評価額は経済や市況の変化とともに変動するものです。リバースモーゲージの契約後に不動産の価値が大きく下落すれば、不動産の評価額も必然と低下することになります。この場合も”担保割れ”の可能性があります。 もし不動産評価額がリバースモーゲージ契約時よりも下がってしまった場合、「融資限度額の減額契約期間中の一部元本返済」といった対応が必要になるかもしれません。

③担保条件が限定的

不動産評価においては経年劣化が大きい建物についての評価は小さく、経年劣化のない土地に評価の比重をおいています。そのため、リバースモーゲージの担保条件は「戸建て」に限定されてしまう傾向が強くなっています。とは言え、最近では都心部を中心にマンション需要が徐々に高くなってきているため、マンションも担保対象とする金融機関は増えつつあります。マンション保有者からのニーズも高まり、今後は更なる制度変更を期待できるかもしれません。

老後資金の救世主として、日本でも急増しているリバースモーゲージですが、飛びつく前にそのリスクとご家庭の経済状況を天秤にかけて、慎重に利用したほうがよさそうですね・・・